¿Qué es el flipping inmobiliario?

Cada vez son más términos anglosajones los que inundan nuestro día a día y en el sector inmobiliario no iba a ser diferente. Hoy vamos a hablar de uno, que está cada vez más en uso, “Flipping inmobiliario”.  Este término, pertenece a un sistema americano, que cada vez goza de más adeptos en nuestro país ya que cada vez son más personas las que invierten en un inmueble barato, lo reforman y lo venden a un precio superior de lo que compraron para obtener una jugosa ganancia. 

Aunque lo más común es que se haga en casa, atañe a cualquier tipo de inmueble que puede ser luego utilizado. 

El Flipping inmobiliario es un negocio muy ventajoso, siempre y cuando se compre a un precio bajo una vez hagas la venta, tenga un importe superior al importe de la vivienda inicial más los gastos de la reforma. 

Al ser una actividad económica tiene unos aspectos característicos, y vamos a detallar un poco los más relevantes: 

La persona que decide invertir, se le denomina como flipper, y se encarga de adquirir la propiedad, hacer todo tipo de gestiones y mejoras para hacerla más valiosa y apta para la venta. 

No es fácil, dar con este tipo de inmuebles, lleva un estudio de subastas, de ejecuciones hipotecarias, ventas de mayoristas… 

El flipper debe de pensar en los gastos adicionales que va a tener, tales como impuestos, gastos por venta, y en caso de que la venta no sea rápida, los costos generados por el financiamiento y el propio mantenimiento del bien. 

El inversor debe de tener un conocimiento real del mercado local, para poder discernir entre un negocio rápido o un negocio que sea realmente lucrativo. 

Es de vital importancia tener claro los gastos que se van a producir en toda la operación, por eso es muy importante poder definirlos con precisión 

Este método de venta, requiere rapidez en la operación para reducir los gastos. Una vez adquieras la propiedad empieza una carrera contra reloj, lo ideal es que la propiedad se pueda poner de nuevo en el mercado a la mayor velocidad. Cada día que pase como propietario de la propiedad, es un gasto extra y una menor ganancia final. 

 Fijar un valor de ganancias siempre va a ser complicado, porque hay muchos factores de los que va a depender esta operación. Muchas personas solo se fijan en el coste de la casa, pero a eso hay que sumarle la mano de obra de la restauración, el material, los gastos de gestión… con lo que se deben de fijar estos costos, para prevenir sorpresas poco gratas. 

Así con todo esto claro, debemos de pensar que estos cálculos son infalibles, ya que pueden surgir averías con las que no contábamos, etc… Es por esto, que muchos de los que se deciden a invertir, aplican la “regla del 70€” de VDR o ARV en bienes raíces. 

La Regla del 70% nos enseña que, que es importante no sobrepujar en una propiedad, ya que las consecuencias pueden ser fatales para tu negocio. La regla del 70% de VDR (valor después de la reforma) nos enseña que solo deberás pagar en la compra, el 70% del precio que planteas conseguir con la venta, menos los costes de la reforma y la reparación. Con esta fórmula, el inversor trata de obtener un beneficio en torno al 30% de la inversión total.  

Uno de los consejos más importantes que podemos darte, es que evalúes tú mismo las propiedades. Estudiar las casas, es importante para saber que tipo de beneficios puedes obtener, si va a necesitar reformas superficiales, o vas a tener que invertir para tener que restaurar su estructura, ya que el importe de la reforma evidentemente va a cambiar. Una buena inspección de la propiedad, te va a dar perspectiva de los materiales que vas a necesitar o de la mano de obra que vas a precisar. Al tener esta estimación hecha de la forma más precisa posible, también te va a quitar de comprar inmuebles de forma compulsiva o solo por la estética, que tal vez luego tengan una reforma muy superior a lo que parecía a simple vista. 

Hay muchas personas, y cada vez más, que son aficionados al bricolaje, pero es muy importante no sobre evaluar tus capacidades. Si que es cierto, que es una magnífica forma de ahorrar gastos, el ocuparte de las obras que puedas hacer tú, pero debemos conocer nuestros límites, y saber cuándo debes de llamar a un equipo de profesionales, porque a veces por abaratar costes, cometemos errores en arreglos que nos hubiera sido más rentable haber puesto desde el inicio, en manos de especialistas. 

Los profesionales siempre nos van a dar una visión objetiva de los posibles daños de la finca, si en este caso son muy costosos, y por tanto no trae cuenta el invertir en esa casa. 

Recuerda, que la ubicación es algo vital cuando lo que intentas en hacer un negocio. Primero para elegir el inmueble a adquirir, ya que, si el territorio en el que está cimentada la casa no es apetecible para luego ser recomprado, no tiene ningún sentido. Piensa que estar en una zona con colegios, farmacias, o centros comerciales puede hacer que tu vivienda se revalorice y que sea más apetecible para un mayor público. 

Cuando hablamos de vender una casa, debemos de crear un espacio confortable tanto por dentro como por fuera, se trata de que esa propiedad llame la atención. Una fachada cuidada, un jardín atractivo, son detalles que para un comprador potencial pueden ser vitales a la hora de decidirse. 

No cabe duda, que al ser un negocio existe la posibilidad de que no salga como quieres y no te sea tan rentable como tu inicialmente pensabas. Como ya hemos dicho antes, costes imprevistos, impuestos con los que tu no contabas, o un mercado convulso, puede hacer que la operación se tambalee o incluso que sea ruinosa. Es por eso, que cualquier tipo de decisión respecto al flipping inmobiliario no debe de ser tomada a la ligera, y debe de ser valorada como merece, una inversión económica.

Este post ha sido escrito por los especialistas de B&R inmobiliaria en Bogotá.